Formas de Transferir una Propiedad a una S.A. en Guatemala

En Guatemala existen distintas opciones para adquirir un bien inmueble, ya sea a través de una persona individual o mediante una persona jurídica.

En el presente artículo nos enfocaremos en las diferentes alternativas que una sociedad anónima (persona jurídica), puede adquirir un bien inmueble tales como: casa, apartamentos, terrenos, fincas y afines.

Para el efecto, es necesario apegarnos a las opciones que la ley de Guatemala establece y escoger la que mejor se acople a sus necesidades.

A continuación, se exponen las diferentes alternativas con sus respectivos gastos registrales y administrativos de cada uno.

Aportación de bien inmueble (propiedad) a una sociedad anónima nueva.

Para que una sociedad anónima pueda operar, necesita de un capital inicial que los socios y accionistas fundadores aportan.

Dicho capital puede ser aportado con dinero o bienes de otra clase, como propiedades.

Si el capital que se aporta son propiedades, estas pasaran a nombre de la sociedad anónima.

Es importante mencionar que con toda aportación de bienes inmuebles o muebles que se desee efectuar a una sociedad, debe contarse con el título correspondiente que acredite la propiedad del mismo.

Gastos registrales y administrativos necesarios:

• Gastos de inscripción por la creación de la sociedad en el Registro Mercantil. En el caso el precio de la propiedad o del bien inmueble sea mayor a Q.499,999.99 será necesario efectuar un pago arancelario correspondiente al 8.5 por cada mil quetzales del capital autorizado. Dicho arancel no podrá exceder de Q.40,000.00. Ejemplo: si el capital es de Q.1,000,000.00 el arancel a pagar será de Q.8,500.00
• Gastos arancelarios por inscripción de la aportación en el Registro General de la Propiedad. Este gasto será variable dependiendo del valor del bien inmueble que se está aportando, pero puede ser entre Q.1,000.00 a Q.1,500.00 por propiedad.

Aportación bien inmueble a sociedad anónima ya existente.

Esta forma de aportación es muy similar a la expuesta anteriormente, la diferencia recae en que en esta modalidad, la sociedad anónima se encuentra ya se encuentra creada pero previo a efectuar cualquier aportación es de suma importancia tener en cuenta como se encuentra el capital autorizado de la misma.

El capital autorizado es la cantidad o suma máxima por la que una sociedad anónima puede emitir acciones, sin necesidad de realizar un aumento de capital. El capital autorizado podrá estar total o parcialmente suscrito al constituirse la sociedad.

De acuerdo a lo anterior, si el capital autorizado de la sociedad anónima se encuentra totalmente pagado y suscrito será necesario efectuar un aumento de capital, previo a efectuar la aportación de bienes inmuebles.

Puesto que, al efectuar la aportación, los bienes inmuebles formarán parte del capital social de la sociedad y deberán ser representados en títulos de acciones mediante una nueva emisión.

Gastos registrales y administrativos necesarios:

• Gastos arancelarios por inscripción de aumento de capital en el Registro Mercantil. En el caso el precio de la propiedad o del bien inmueble sea mayor a Q.499,999.99 será necesario efectuar un pago arancelario correspondiente al 8.5 por cada mil quetzales del capital autorizado. Dicho arancel no podrá exceder de Q.40,000.00. Ejemplo: si el capital es de Q.1,000,000.00 el arancel a pagar será de Q.8,500.00
• Gastos arancelarios por inscripción de la aportación en el Registro General de la Propiedad. Este gasto será variable dependiendo del valor del bien inmueble que se está aportando, pero puede ser entre Q.1,000.00 a Q.1,500.00 por propiedad.

Compraventa de Bien Inmueble.

La propiedad de un bien inmueble también puede adquirirse mediante un simple contrato de compraventa. La sociedad anónima será la que figurará dentro dicho contrato como “la parte compradora”.

A diferencia de la modalidad de “aportación de bien inmueble a sociedad anónima ya existente” en esta no es necesario efectuar un aumento de capital, pues la sociedad está adquiriendo el bien con los activos que ya posee.

Gastos registrales y administrativos necesarios:

• Gastos arancelarios por inscripción de la compraventa en el Registro General de la Propiedad. Este gasto será variable dependiendo del valor del bien inmueble que se está adquiriendo, pero puede ser entre Q.1,000.00 a Q.1,500.00 por propiedad.
• Pago del 12% correspondiente del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el valor del inmueble. Es importante mencionar que, al celebrarse una compraventa de un bien inmueble que ya fue anteriormente vendido, corresponderá efectuar el pago del 3% del Timbre Fiscal sobre el valor del bien inmueble.

Donación de bien inmueble.

Al igual que la en un contrato de compraventa, un bien inmueble puede ser transferido mediante una donación.

Gastos registrales y administrativos necesarios:

• Gastos arancelarios por inscripción de la donación en el Registro General de la Propiedad. Este gasto será variable dependiendo del valor del bien inmueble que se está donando, pero puede ser entre Q.1,000.00 a Q.1,500.00 por propiedad.
• Pago del 12% correspondiente del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el valor del inmueble.

Cuadro Comparativo de Gastos.